אחת ולתמיד: בורסה או נדל"ן?
מחשבון זה משווה בין רכישת דירה (במימון משכנתא) לבין השקעה בשוק ההון, תוך שקלול פרמטרים מתקדמים של מיסוי, הוצאות נלוות ועלויות מגורים חלופיות.
הנחות היסוד של המחשבון:
- דירה למגורים – המחשבון לוקח בחשבון את עלויות המשכנתא והוצאות הרכישה. במסלול זה אין הכנסה משכירות ואין מס שבח (בהנחה שזו דירה יחידה). במקרה זה, במסלול שוק ההון המקביל מקוזזת עלות השכירות החודשית, שכן קיימת עלות מגורים חלופית.
- דירה להשקעה – השכירות המתקבלת מהדייר מתווספת לרווח הכולל של הנדל"ן. מנגד, מחושב מס שבח ריאלי (25%) על הרווח שנצבר מעבר למדד האינפלציה. מכיוון שזו דילמה השקעתית נטו, עלויות השכירות מנוטרלות מהאופציה השניה ואינן יורדות מתיק שוק ההון.
- מסלול שוק ההון – מתבסס על השקעת ההון העצמי וכן הפקדות חודשיות שוטפות, כאשר בסוף התקופה מנוכה מס רווח הון ריאלי (25%) ומשוקללים דמי הניהול השנתיים כדי להגיע לתוצאת "נטו" אמיתית.
- הוצאות נלוות (אופציונלי) – המחשבון משקלל הוצאות ראשוניות כגון תיווך, שיפוצים ומס רכישה, אשר נגרעות מההון הסופי במסלול הנדל"ן.
שדות מרכזיים:
- הון עצמי התחלתי – הסכום הזמין להשקעה בתחילת הדרך (בנדל"ן הוא משמש כמקדמה ובשוק ההון הוא מושקע במלואו).
- הוצאות נוספות – כל העלויות מסביב לרכישה (מס רכישה, עו"ד, תיווך ושיפוץ ראשוני).
- אינפלציה שנתית – משמשת לחישוב הרווח הריאלי לצורכי מס שבח ומס רווח הון.
- עלויות שכירות (במסלול שוק ההון) – מופיעות אך ורק כשמשווים מול "דירה למגורים", ומשקפות את עלות המחיה של המשקיע, המקוזזת מהרווח המצטבר שלו.
- עליית ערך דירה ושכירות – התאמה שנתית של שווי הנכס והתזרים בהתאם לאחוז שנבחר.
הערה חשובה: המחשבון מבוסס על הנחות והערכות שוק. התוצאות המוצגות הן הערכה למטרת השוואה בלבד, כוללות ניכוי מס שבח/רווח הון משוער, ואינן מהוות ייעוץ פיננסי או משפטי.
